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INFORMATION IMMOBILIÈRE DU 21 SEPTEMBRE



Qu’est ce que la surface pondérée ?

Il est parfois très difficile de s’y retrouver entre toutes les notions de surfaces qui existent en immobilier ! Entre surface habitable, surface carrez, surface pondérée, surface privative… Aujourd’hui nous avons décidé de vous expliquer plus en détail l’intérêt de la surface pondérée. Calculée à partir de la surface habitable, elle s’utilise principalement dans le cadre de l’évaluation des loyers. Notamment pour les zones aidées où les loyers sont encadrés par la loi. Découvrez son utilité et comment la calculer.

Surface pondérée : définition

La notion de surface pondérée combine deux types de surfaces : la surface habitable et la surface annexe. Son but est de donner une appréciation de la valeur d’un logement. Mais cette fois-ci en prenant en compte les pièces d’habitation et les annexes à la surface du logement.

La notion de surface habitable

La notion de surface habitable (ou surface habitable loi Boutin) est régie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface du logement disponible pour l’habitation. Elle ne comprend pas les parties occupées par les cloisons, les murs, les gaines, les portes ou encore les escaliers. Autre point important, elle ne prend en compte que les espaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Enfin, elle exclut certains espaces comme les caves, les vérandas ou les remises.

La surface habitable est très importante en droit immobilier. Le contrat de vente ou de location doit la stipuler de manière claire. Le propriétaire la calcule à partir de la superficie de chaque pièce. Mais nous vous conseillons de faire appel à un professionnel (géomètre ou diagnostiqueur certifié) pour cette mesure. En cas d’erreur de plus de 5% dans l’estimation de la surface habitable, c’est la responsabilité du professionnel qui sera engagée et non la vôtre.

La notion de surface annexe

Les surfaces annexes prennent en compte les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement. La surface annexe respecte deux conditions. La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 1,80m et son usage premier n’est pas l’habitation. Dans ces annexes sont donc comprises :

  • les caves
  • les sous-sols
  • les remises
  • les ateliers
  • les séchoirs extérieurs au logement
  • les resserres
  • les combles aménageables
  • les balcons
  • les loggias
  • les vérandas
  • les terrasses en étage ou aménagées sur ouvrage enterré …

En revanche, les garages et espaces de stationnement ne comptent pas. Cette règle est en théorie valable à la fois pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs. Mais dans les faits il est très difficile de distinguer les parties d’annexes affectées au stationnement ou vraiment utilisées comme annexe dans les logements individuels. Dans ce cadre, la partie à usage de stationnement peut être fixée de façon forfaitaire à 12m².

Comment calculer la surface pondérée ?

Tout d’abord, la surface pondérée correspond à l’articulation de ces 2 notions de surface. De ce fait, la surface pondérée s’obtient en ajoutant 50% des surfaces annexes à la surface habitable du logement.

Prenons un exemple très simple : vous disposez d’un appartement à la surface habitable de 55m² avec une terrasse de 10m². La surface pondérée de votre logement correspond à 55 + 0,5 x 10 = 60 mètres carrés.
Attention à bien noter que les surfaces annexes ne sont prises en compte que dans la limite de 8mètres carrés. Ainsi si la superficie totale de vos annexes dépasse 16mètres carrés (et donc 8m² une fois la réduction de 50% appliquée), votre surface habitable sera augmentée de 8mètres carrés uniquement.


Que vous possédiez un logement de 50mètres carrés avec une terrasse de 16m² ou un logement de 50mètres carrés avec une terrasse de 20m², le résultat sera donc le même : votre surface pondérée sera de 50 + 16 x 0,5 = 58m².

À quoi sert la surface pondérée ?

La surface pondérée est une notion utilisée tout particulièrement par les investisseurs locatifs. En effet, son principal intérêt est de calculer les loyers maximaux que les propriétaires peuvent accorder dans les zones sensibles où la loi plafonne les loyers.

Un calcul de surface facilité dans les zones prioritaires

À l’origine, la surface pondérée avait pour but de prendre en compte tous les critères importants du logement dans le calcul de sa surface. En cela son but était de remplacer la notion complexe de surface corrigée, utilisée pour le calcul des surfaces de logements encadrés dans les zones prioritaires (logements HLM par exemple).

Calcul de loyers : surface pondérée Pinel, Scellier, Duflot

Aujourd’hui l’usage de la surface pondérée s’est largement diversifié. La surface sert principalement de base de calcul pour tous les dispositifs soumis à un encadrement des loyers et ouvrant le droit à une défiscalisation pour les propriétaires.


C’est par exemple le cas des dispositifs Pinel, Scellier et Duflot qui permettent d’économiser une partie de l’impôt sur le revenu contre un loyer plafonné pendant un certain laps de temps. En d’autres termes, un investisseur locatif qui achète un logement sous un de ces dispositifs obtient une réduction conséquente de ses impôts. S’il consent à louer son logement sans dépasser un certain montant pendant une période fixée.


Pour calculer le loyer maximal auquel il a le droit de louer son logement, un propriétaire en loi Pinel doit non seulement tenir compte de la zone où est situé le bien mais aussi de la surface pondérée du logement.
Le calcul du montant du loyer plafonné est très simple : il suffit au propriétaire de multiplier la surface pondérée de son logement par le loyer maximum au mètre carré de sa zone géographique. Le propriétaire obtient alors le loyer maximum qu’il est en droit de demander dans le cadre du dispositif de défiscalisation.



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