Budget
€ min à € max
Surface
m² min à m² max
Pièces
 
Projet53 Immobilier
133 Route de Maromme
76130 Mont-Saint-Aignan


06 70 06 31 01

QUELLE EST LA DÉFINITION D'UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE OU SCI ?

Une Société Civile Immobilière (communément appelée « SCI ») se traduit librement par une Société Anonyme à la Propriété, conformément aux articles 1832 et 1845 du Code Civil. Une SCI contient une ou plusieurs propriétés dans l’objectif de les louer ou de les mettre gratuitement à la disposition de ses actionnaires.

Une SCI est une société privée, limitée et entièrement constituée, ayant un siège social en France. Ce bureau peut être la propriété elle-même. En tant que société, les actions d’une SCI appartiennent à ses actionnaires qui peuvent être résidents ou non-résidents en France. Dans de nombreux cas, les actionnaires sont membres d’une même famille.

Notez que les conséquences fiscales d’un achat via une SCI doivent être analysées conformément à la loi française. Elles doivent aussi tenir compte de la convention fiscale qui existe entre la France et le pays d’origine de l’actionnaire avant de procéder à tout achat.

QUELQUES INFORMATIONS POUR LA CRÉATION D'UNE SCI.

Une SCI comprend un certain nombre d’actifs mobiliers et un minimum de deux actionnaires. Elle doit aussi avoir des statuts précis. Ces derniers sont constitués par un ensemble de documents juridiques préparés le plus souvent par un notaire. Les statuts de la SCI doivent être enregistrés auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie locale.

Les statuts comprennent généralement :   

  • Le nom de l’entreprise.
  • Le siège social (l’adresse du bien ou l’adresse d’un actionnaire, si c’est en France).
  • Le montant du capital (montant nominal, mais pas le prix réel de la propriété).
  • Les fonctions et les conditions telles que les clauses sur la réduction de capital, la vente de propriété, etc.
  • Les coordonnées du chef d’entreprise.

Il convient de souligner qu’une SCI peut être créée lors de l’achat d’une propriété. Habituellement, cela se fait après la signature du contrat préliminaire et avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Une SCI peut également être dissoute à tout moment ; cela arrive généralement quand une SCI ne possède plus aucune propriété.

PARLONS DES STATUTS DE LA SCI.

Les coûts de mise en place d’une SCI sont minimes, ENVIRON 1500 euros et le processus peut être relativement rapide. C’est un notaire qui prend en charge la mise en place d’une SCI.

Une SCI est établie de la façon suivante :

  • Les actionnaires remplissent et signent les statuts préparés par le notaire.
  • Enregistrement à la recette fiscale avec dépôt au centre des impôts dans un délai d’un mois après signature des statuts.
  • Publication d’une annonce légale.
  • Le notaire prépare et soumet ensuite le statut à la Chambre de Commerce et d’Industrie.
  • Un compte bancaire doit être ouvert une fois le statut approuvé.
  • Le notaire recevra le document d’enregistrement officiel (Kbis) et devra transmettre une copie à la SCI.


existe t'il une alternative à la sci ?

Pour faciliter encore plus la démarche, il est conseillé de faire appel à un notaire. Néanmoins, si vous êtes plusieurs collaborateurs et que vous souhaitez acheter un bien immobilier, il n’y a pas que la SCI. L’autre alternative est le régime d’indivision.

N'hésitez pas à solliciter Projet53 immobilier afin de profiter d'une estimation gratuite de votre bien.

Les avantages de la sci.

LA SCI FACILITE LE FINANCEMENT DES ACQUISITIONS ET LA TRANSMISSION PATRIMONIALE

Tout d’abord, la constitution d’un patrimoine immobilier se retrouve fortement facilitée grâce à la SCI. 

En effet, les associés peuvent associer en commun leurs moyens financiers et ils gèrer à plusieurs les coûts générés par le projet. L’association peut également faciliter l’obtention de financements bancaires.

En matière de transmission, la SCI présente plusieurs intérêts. 

Tout d’abord, elle permet d’effectuer des donations successives de parts sociales tous les 15 ans, en franchise de droits. Ainsi, les héritiers deviennent propriétaires du patrimoine immobilier au bout d’un certain nombre de donations, stratégie impossible à mettre en place en cas de détention « directe » d’un immeuble (il faut donner l’intégralité de l’immeuble, ou rien).

Plus globalement, de nombreux outils juridiques permettent d’optimiser le montage et de répondre aux besoins des créateurs de SCI (protection du conjoint/partenaire notamment) : démembrement du droit de propriété attaché aux parts sociales, création d’un holding détenant une partie du capital de la SCI…

LE gérant DE LA SCI EST LIBRE de déterminer son capital

La législation n’impose pas de capital social minimum aux sociétés civiles immobilières. Cela signifie qu’une SCI peut, comme la plupart des autres sociétés, fixer son capital à l’euro symbolique. Les associés n’auront donc qu’à apporter 1 € (apport en numéraire). On peut donc considérer qu’il est, d’un point de vue juridique, possible de créer une SCI sans apport.

En pratique, il convient d’apporter un minimum de fonds. Leur montant doit permettre de faire fonctionner la société et surtout de faciliter le décrochage d’un financement (prêt bancaire). 

En effet, les banques rechignent généralement à prêter de l’argent aux SCI au capital d’un euro… Soulignons au passage que les SCI peuvent avoir un capital variable.

LES STATUTS SONT TRÈS FACILEMENT AMÉNAGEABLES

La SCI est une structure plutôt flexible. Les associés peuvent aménager assez librement les statuts. Tout d’abord, les statuts peuvent fixer les conditions à respecter pour les prises de décision (majorité et quorum). Ils peuvent prévoir des modalités différentes selon la nature des décisions – ordinaires ou extraordinaires.

Les cessions de parts sociales au profit d’un tiers nécessite l’obtention d’un agrément à la double majorité (majorité en nombre d’associés et en nombre de parts sociales). Il est toutefois possible de prévoir une liberté de cession entre associés ou au profit de membres familiaux.

Dans une SCI, le représentant légal est le gérant. Il occupe un rôle central au sein de celle-ci. A défaut de précision contraire, il dispose des pleins pouvoirs pour engager la société. Ceci dit, les associés peuvent limiter ses pouvoirs comme bon leur semble en insérant des clauses dans les statuts.

LA SCI CHOISIT SON RÉGIME D'IMPOSITION

La SCI offre un cadre propice à l’optimisation fiscale. Elle peut, en effet, choisir son régime d’imposition des bénéfices : impôt sur le revenu ou impôts sur les sociétés (IR ou IS). Cette caractéristique est un atout majeur puisqu’elle ouvre la porte à de nombreuses stratégies.

Par défaut, une SCI est translucide fiscalement. Cela signifie qu’il n’y aucune imposition au niveau de la société. Les bénéfices sont donc taxées directement entre les mains des associés. 

Il sont alors soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers en présence d’associés personnes physiques ou au régime d’imposition de l’associé s’il s’agit d’une personne morale (IS éventuellement).

En cas de revente, la plus-value peut bénéficier d’une exonération quasi-totale d’impôts.

La SCI peut volontairement pour une imposition à l’IS. Dans cette hypothèse, elle peut déduire une fraction de l’immeuble chaque année (on parle d’amortissement). Cette stratégie présente l’avantage d’atténuer le montant de l’impôt sur les bénéfices payés tous les ans.

Si elle cède l’immeuble, elle doit toutefois s’acquitter de l’impôt sur la plus-value, tenant compte des amortissements déjà pratiqués sur le bien. La taxation peut être lourde à ce niveau.

LA SCI PERMET DE SCINDER L'IMMOBILIER DE L'ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE

Au niveau professionnel, la création d’une SCI présente deux atouts majeurs. 

Tout d’abord, elle permet de mettre à l’abri le patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation. Autrement dit, l’immeuble servant à la société d’exploitation est protégé des créanciers de cette dernière. En cas de faillite, ils ne pourront s’approprier le bien qui reste la propriété exclusive de la SCI.

Également, la SCI facilite la conclusion d’une éventuelle vente de l’entreprise. Scinder immobilier et exploitation permet de ne pas faire figurer à l’actif du bilan comptable de l’entreprise le bien immobilier (dont la valeur est généralement élevée). Ainsi, celui-ci ne vient pas augmenter la valorisation de l’entreprise. Le coût pour l’acquéreur est moins important, ce qui peut simplifier la cession.

Choisir vos préférences en matière de cookies
Lorsque vous visitez notre site internet, nous utilisons des cookies et des technologies similaires nous permettant d'améliorer nos services. Puisque nous respectons votre vie privée, sur cette page vous retrouverez les détails du traitement que nous et nos partenaires effectuons avec vos données personnelles. Sous chaque rubrique se situe une explication détaillée des finalités du traitement et la liste de nos partenaires. Vous pouvez revenir sur vos choix à n'importe quel moment via le bouton "Gérer les cookies" disponible en bas de notre site internet. Merci de noter que vous ne pouvez pas refuser les cookies strictement nécessaires au fonctionnement du site.
Tout accepter
Valider mes choix
Le respect de votre vie privée est une priorité pour nous
Nous utilisons des cookies afin de vous offrir une expérience optimale et une communication pertinente sur notre site. Grace à ces technologies, nous pouvons vous proposer du contenu en rapport avec vos centres d'intérêt. Ils nous permettent également d'améliorer la qualité de nos services et la convivialité de notre site internet. Nous utiliserons uniquement les données personnelles pour lesquelles vous avez donné votre accord. Vous pouvez les modifier à n'importe quel moment via la rubrique "Gérer les cookies" en bas de notre site, à l'exception des cookies essentiels à son fonctionnement. Pour plus d'informations sur vos données personnelles, veuillez consulter notre politique de confidentialité.
Tout accepter
Personnaliser