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Projet53 Immobilier
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Information immobilière du 10 juin

1/    L'immobilier ou l'éxode Paris Province!

Un rapport du ministère du Travail montre un flux massif de départs des grandes villes en 2020. Mais cela suffit-il à parler d'exode?

L'exode urbain que beaucoup anticipaient depuis le premier confinement a-t-il véritablement eu lieu? Un rapport sur la sortie de crise rendu cette semaine au ministère du Travail montre en tout cas bel et bien un flux massif de départs des grandes villes l'an dernier. Les départs depuis Paris ont progressé de 30,3% entre le 2ème semestre 2019 et celui de 2020. Même tendance pour Lyon avec des départs depuis le Rhône en hausse de près de 27,5% sur 1 an. Il faut dire qu'il y a beaucoup de profils de "partants".


D'abord, il y a ce que le patron d'un réseau national appelle, non pas l'exode urbain, mais les "sauts de puces" urbains. Ces habitants des grandes agglomérations qui s'éloignent de quelques km seulement pour gagner en confort : 1 pièce en plus ou un bout de jardin. Aujourd'hui, c'est le "mieux vivre" qui prime pour les gens dans cette période de crise sanitaire...

Toujours dans cette quête de confort, il y a ensuite ceux qui veulent profiter du télétravail et s'éloignent donc encore plus loin. C'est le retour en grâce des villes moyennes. Au sein du réseau Era, on croit que cette tendance-là est en train de s'installer durablement. Enfin, il y a aussi les retraités et préretraité qui accélèrent leurs départs là encore pour gagner de l'espace et du confort loin des grandes villes.

Mais où vont les gens? Pour les "sauts de puces" urbains, c'est la banlieue des grandes villes. Il suffit de regarder Paris, l'évolution des prix montre bien le déplacement de la demande. Au 1er trimestre les prix n'ont augmenté que de 1,7% sur 1 an à Paris alors qu'ils ont flambé de 5,8% en 1ere couronne et même 7% de hausse de prix sur les maisons.

Sur le retour en grâce des villes moyennes, globalement, nous dit la FNAIM toutes les villes qui comptent autour de 100.000 habitants en profitent. En particulier, celles avec des dessertes TGV. On cite notamment Limoges, Poitiers, Angers, des villes où on pronostique des hausses de prix à 2 chiffres tellement la demande est forte. Quant à ceux qui anticipent leur retraite, la côte bretonne en profite particulièrement, tout comme la Normandie et le Pays basque.

Une nouvelle tendance qui se traduit aussi sur les tensions locatives. Seloger nous indique ainsi que c'est à Paris que les loyers ont le plus baissé sur 1 an avec -4,6%. A l'inverse, c'est à Brest qu'ils ont le plus augmenté avec +7,7%. Notez également une hausse de 4,8% à Boulogne-Billancourt et plus de 3% de hausse à Limoges, Angers ou Mulhouse.


2/     Coup de frein dans l'obtention des prêts immobiliers.....

La menace d’un retour de l’inflation plane. Les taux des emprunts d’État à 10 ans - sur lesquels se calquent les taux immobiliers - remontent. Et pourtant, emprunter pour un crédit immobilier n’a jamais été aussi attractif: 1,07%, toutes durées confondues, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sans compter que depuis décembre dernier, votre taux d’endettement peut grimper jusqu’à 35% de vos revenus contre 33% auparavant, selon les nouvelles règles édictées par les autorités financières.

Une bouffée d’air pour les emprunteurs, notamment ceux qui étaient ric-rac. Pour un couple avec 3000 euros de revenus, cela équivaut, par exemple, à 15.000 euros de plus sur 25 ans. Les meilleurs profils peuvent même espérer s’endetter jusqu’à 38%. 

C’est le cas d’un couple de secundo-accédants qui a acquis une résidence à 550.000 euros qu’ils ont prévu de louer. Malgré un taux d’endettement à plus de 37%, ils ont obtenu un crédit de 512.000 euros grâce à un apport de 85.000 euros et parce que «Monsieur est en profession libérale», précise le courtier.

 «Nous pouvons obtenir des accords pour des dossiers de résidence principale d’emprunteurs avec plus de 100.000 euros de revenus annuels pour un couple ou plus de 50.000 euros pour un primo-accédant», affirme Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Mais, dès cet été, la donne pourrait changer. Les recommandations faites par les autorités financières deviendront obligatoires. «Le caractère contraignant a été annoncé pour intervenir entre juin et septembre», confirme la Fédération bancaire française. Reste à savoir quelle forme. Il est question de sanctionner les banques qui sortiront des clous. La marge de flexibilité (20% de dossiers peuvent déroger à la règle) sera-t-elle maintenue? Pour l’heure, rien n’a été tranché. Des discussions sont en cours entre le secteur bancaire et le gouvernement.


Contacté par Le Figaro, Bercy a annoncé que «le Haut conseil de stabilité financière se réunira mardi 15 juin», confirmant une information des Échos. Sans plus de détails. «Ce point d’étape constatera que les banques sont en train de converger à bon rythme dans l’application de cette recommandation (ne pas dépasser 35% de taux d’endettement)», a déclaré sur Radio Classique François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France qui a confirmé que cette recommandation «sera transformée en ordre, dans l’été». «Le crédit immobilier continue à se développer en France mais il y a des gardes-fous introduits pour que la charge de remboursement des ménages ne soient pas trop élevée et qu’on évite un risque de surendettement. C’était notre objectif et il est en train d’être atteint», a-t-il ajouté.


L’enjeu est de taille. Car ces contraintes pourraient donner un sacré coup de frein à un marché du crédit qui se porte bien. Les Français, profitant des taux bas, se ruent sur l’immobilier. «Notre production de nouveaux dossiers (finalisés à 95%) est deux fois plus élevée qu’il y a un an et en hausse de 10% par rapport à 2019, année exceptionnelle», souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, courtier en crédit immobilier. Confirmation avec les derniers chiffres de la Banque de France: la production de crédits dépasse les 19 milliards d’euros - hors renégociations - (en avril), en hausse de 24% par rapport à février dernier.


Selon la forme que prendront les sanctions des autorités financières, les banques pourraient être tentées de remonter leurs taux. «Celles qui auront réalisé une belle production durant le premier semestre et qui pourraient avoir un rappel à l’ordre cet été, seront peut-être amenées à refermer le robinet du crédit», met en garde Philippe Taboret qui pronostique une hausse de 0,2% à 0,3 point des taux de crédit immobilier d’ici la fin de l’année. Et du coup, il est temps de ressortir l’éternel «c’est le moment d’acheter!».



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