ESTIMATION D'UN APPARTEMENT

Les différents critères qui sont pris en compte pour estimer un appartement

Projet53immobilier vous a dressé une liste des critères les plus pertinents pour l’estimation de votre appartement :

1/La localisation

Le critère géographique est celui qui a le plus de poids dans la valeur d’un appartement. Quelle que soit la ville certains quartiers sont plus recherchés que d’autres et par conséquent les différences de prix au m² peuvent être notables.

2/La surface

Le calcul le plus simple pour approximativement évaluer la valeur de son appartement consiste à multiplier la surface par le prix au m² de la zone dans laquelle vous vous trouvez. Il convient de noter qu'en zone urbaine la surface des balcons et autres terrasses impactent très positivement le prix de vente de votre bien, un m2 de balcon n'a toutefois pas la même valeur qu'un m² habitable.

3/L’état général du bien

Dans le cadre de l’estimation d’un appartement, il est important de bien prendre en compte l’état général de l’immeuble : toiture, ravalement de façade, cage d’escalier, mais aussi celui du bien. L’absence de travaux de grande envergure impacte positivement le prix du bien, les acheteurs préférant ne pas faire de travaux, surtout s' ils sont de grande envergures (électricité, sanitaires, agencement …).

4/L'environnement proche

Bien que subjectif, l’environnement peut être un plus s'il est favorable : commerces, écoles pour les enfants, espaces verts… Ou devenir un véritable frein à la vente : restaurant, bar, commerce de bouche en rez-de-chaussée.

5/Les charges de copropriétés

Lorsque l’on acquiert un appartement, on devient propriétaire des parties privatives ainsi que d’une fraction des parties communes (hall d’entrée, ascenseur...).
Si cela peut être un avantage pour les acquéreurs potentiels dans le sens où les frais afférents à l’entretien et à la rénovation des parties communes seront divisés entre tous les locataires, cela veut aussi dire que vous serez parfois obligés de consentir à des travaux qui peuvent être coûteux. Lorsque vous avez besoin d’estimer votre bien immobilier, il est donc indispensable de prendre en compte les éventuels travaux de copropriété à venir (ravalement de façade, installation d’un ascenseur ...).

6/L’étage de l’appartement et la présence d’un ascenseur

Les premiers étages et rez-de-chaussée sont ceux les moins prisés pour les appartements. Il existe deux grandes explications :

• La luminosité y est souvent plus faible dans les centres urbains de par l’agencement des rues.
• Une question de sécurité, ces appartements sont les plus sensibles aux effractions et nuisances issues de la rue.

Les premiers étages et rez-de-chaussée sont ceux les moins prisés pour les appartements. 

7/L’année de construction

Il existe des périodes de construction que les acheteurs essaient d’éviter, car elles ne sont pas, dans l’imaginaire collectif, synonymes de qualité.

8/L’agencement de l’appartement

Un appartement mal agencé sera souvent synonyme baisse de valeur pour le propriétaire, en effet la nécessité de faire des travaux importants pour optimiser la surface au sol pousse les acquéreurs à être plus agressifs sur leur négociation. On notera par exemple, particulièrement sur le marché parisien une aversion pour les couloirs qui apparaissent comme de la place perdue. Un appartement traversant aura lui d'un autre côté une meilleure cote sur le marché.

9/L’exposition

Critère subjectif, mais qui pèse dans la balance : l’absence de vis-à-vis, l'orientation du bien sont à valoriser dans la définition du prix de vente de votre bien.