LES DOCUMENTS À VISER LORS D'UN ACHAT D'UN BIEN

Dans le cadre d'un achat immobilier, l'Agent Immobilier devra vous présenter tout un tas de documents clefs qui affineront votre décision pour faire une offre sur ce bien ou pour signer le compromis.

En ce qui nous concerne, Projet53 immobilier l'agence de Mont Saint-Aignan remet des dossiers complets avec une grande majorité de documents. Ils sont remis à l'acquéreur à l'issue de sa visite lorsque le bien présente un intérêt pour ce dernier. Il n'y a pas de remise de documents sans explication, ça va de soit, certains documents sont parfois très complexes à interpréter. L'acheteur se sent sécurisé lorsqu'on a ce type d'attention à son égard.

Mais que peut on trouver dans ces pochettes remises aux acheteurs , un kit d'achat en quelque sorte... Et bien cela dépend qu'on achète un appartement ou une maison. Voyons dans un premier temps les documents d'un achat d'appartement, c'est d'ailleurs dans ce cas que le dossier est le plus épais. Nous verrons ensemble par la suite les documents pour l'acquisition d'une maison.

a/ Nous allons trouver en premier lieu les trois derniers Procès Verbaux d'Assemblée Générale. Chaque année à date fixe, l'ensemble des copropriétaires se réunit afin d'étudier les comptes de l'année passée, d'imaginer les compte de l'année future et surtout de décider des travaux à réaliser dans l'ensemble afin que ce dernier se maintienne à niveau.

Ces travaux peuvent être des travaux de ravalement de façade, de toiture ou terrasse, Des travaux de remise en peinture des parties communes. Des travaux d'ascenseurs, de chauffage.....

Lorsque de travaux sont votés, prenons l'exemple d'un ravalement de façade avec isolation de l'ensemble, la copropriété va appeler à l'ensemble des copropriétaires des fonds dédiés aux futurs travaux. Il n'est pas rare d'avoir plusieurs appels de fonds quand le montant des travaux est conséquent. Généralement ce sont des appels à date fixe et au trimestre.

Les travaux sont toujours identifiés dans les procès verbaux, ce qui permet à l'acquéreur de savoir si ils auront un impact sur son acquisition. Il faut savoir que les travaux à régler le sont toujours par le vendeur jusqu'à la régularisation de l'acte authentique chez le notaire. Si il restait une partie de travaux à régulariser ce serait normalement au nouveau propriétaire de régler les montants qui lui seraient à ce moment appelés. 

Les travaux dans une copropriété ne sont pas attachés à la personne mais bien à l'appartement, à un numéro de lot de copropriété. Mais il se peut aussi que contractuellement dans le cadre d'une éventuelle négociation, il en soit décidé autrement et que le vendeur prenne l'intégralité à sa charge.

b/ Nous allons aussi trouver les quatre derniers appels de charges trimestriels Pour faire fonctionner une copropriété, il faut qu'elle dispose d'une trésorerie qui se constitue et se reconstitue par le paiement des charges trimestrielles. Que peut on trouver dans ces charges? Le chauffage si ce dernier est collectif. Le gardien si il y a en a un, c'est de plus en plus rare d'avoir des gardiens dédiés spécifiquement à un groupe d'immeubles car ils représentent une charge souvent importante pour la copropriété.

 Il reste qu'ils sont très souvent les garants d'une bonne conservation et d'un bon entretien des ensembles qu'ils  gèrent, rendons leur cela ! On trouve aussi les frais liés à l'ascenseur si il y en a un. Les frais d'entretien des parties communes. les frais liés à la consommation d'eau si il n' y a pas d'individualisation de ce poste. Les menues réparations qui elles ne sont pas toujours prévisibles et jamais votées en Assemblée. Les frais liés à l'assurance des parties communes, liés à la dépense d'énergie.

c/ Le carnet d'entretien de l'immeuble, véritable carnet de santé de l'immeuble ou sont rappelées les dates des différents travaux effectués et cela pour tous les postes, ce qui peut permettre à l'Agent Immobilier d'envisager les dates des futurs travaux et ainsi aider à la décision.

d/ L'état pré-daté  et l'état daté, véritable résumé de l'état des comptes du vendeur vis à vis de la copropriété au moment du compromis de vente et par la suite au moment de la régularisation de l'Acte Authentique chez le notaire. Tout le financier apparait dans ce document. L'acquéreur n'a pas à subir les dettes du vendeur.Tout doit être régularisé. Le syndic s'en chargera, n'en doutez surtout pas. Le syndic est dans la très grande majorité des cas un Agence Immobilière sauf dans le cas d'un petit immeuble où un copropriétaire se sent investi d'une noble mission créant ainsi un syndic bénévole. Ça ne dure que le temps de la jeunesse...

e/ La taxe Foncière ainsi que la taxe d'habitation.

f/ Les différents diagnostiques liés à l'appartement;

_ Le Diagnostique de performance énergétique qui va révéler la capacité du bien à garder la chaleur et sa capacité à émettre de la pollution. Ce diagnostique va changer, le législateur est intervenu récemment car le précédent ne disait pas grand chose et n'avait finalement pas la vertue d'être très exact.

_ Le Diagnostique Plomb si le logement date d'avant 1949, diagnostique essentiellement lié à la présence ou non de Plomb dans les peintures pouvant provoquer chez le jeunes enfants une maladie appelée le Saturnisme conséquence de l'absorption de morceaux de peinture, cette peinture étant sucrée et chargée en Plomb avant 49.

_ Le Diagnostique de surface dit Carrez.

_ Le Diagnostique de l'installation de gaz, les normes de sécurité sont elles respectées. En aucun cas il nous dit si la chaudière est en bon état. Un paradoxe.

_ Le Diagnostique électrique qui lui a sa pertinence par les erreurs qu'il peut relever. Il est quasiment dans la très grande majorité des cas illisible, employant des termes techniques qui font peur. Un vrai outil à faire marcher le commerce. Regrettable!

_ Le Diagnostique Amiante. No comment!

En premier lieu ils sont moins nombreux puisque nous touchons là à une propriété individuelle gérée à son gré par un propriétaire unique. Ce dernier faisant à sa guise les travaux. La loi est moins sévère que pour les appartements, elle n'impose pas la production de documents obligatoires aussi nombreux. 

Par exemple il n'existe pas de carnet travaux pour une maison et le vendeur n'est pas tenu de produire des factures. Il peut avoir fait les travaux lui même sans aucune garantie pour l'acheteur de la qualité et pertinence de ces travaux. Produire des factures de travaux quand on est vendeur peut vraiment faciliter la décision d'achat de l'acquéreur.

Sont demandés les différents diagnostiques comme pour les appartements.

Est également demandé la Taxe Foncière et Taxe d'Habitation.

Encore une fois si le vendeur dispose de factures de Travaux c'est mieux. L'expertise de l'Agent Immobilier sera une aide à l'achat à n'en point douter si il n'existe pas de factures.

La consommation en énergie que l'on doit normalement retrouver dans le DPE( Performance énergétique pour rappel).