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Projet53 Immobilier
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INFORMATION IMMOBILIÈRE DU 5 JUILLET 2021


Attention au taux d'usure

Globalement les conditions restent toujours historiquement favorables mais, entre les vacances d'été, les recommandations du régulateur et la baisse de ce qu'on appelle le taux d'usure, l'accès au crédit lui n'est plus aussi simple.

Attention cela risque d'être de plus en plus compliqué d'obtenir son crédit immobilier ces prochains mois. Le premier élément est les délais pour obtenir son prêt. Alors qu'on était revenu en juin sur des timings assez classiques, les vacances d'été vont forcément recréer des tensions. Il n'est pas rare qu'il y ait moitié moins de personnel dans les banques en juillet et en août. 

Résultat, il va falloir prendre son mal en patience. Comptez sans doute 4 semaines pour un premier accord de la banque et 2 semaines pour l'émission de l'offre. Auquel s'ajoute les 10 jours délai légal pour la validation finale. Les courtiers recommandent déjà de dealer en amont avec le vendeur un délai global de 75 jours au lieu des 60 jours habituels.

Un autre frein est les dernières recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière. Le régulateur des banques en matière de crédit immobilier a confirmé que ces règles deviendraient contraignantes dans les prochaines semaines.

 Les courtiers confirment que les directions bancaires ont passé le message en interne. Certes, on peut déroger aux règles pour 20% de la production de crédit, mais cette fois avec la menace de futures sanctions plus question d'y aller à l'aveugle.

Des délais plus longs et des règles plus contraignantes donc, mais surtout une règle qui peut paraître un peu technique mais qui risque de pénaliser de plus en plus d'emprunteurs. 

Le problème est ce qu'on appelle le taux d'usure. Le taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter. Taux qui comprend le taux nominal, l'assurance de prêt et les frais de dossier et courtage.

Au départ l'idée était de protéger les emprunteurs, sauf que le mode de calcul est en train de se retourner contre eux. Pour déterminer le taux d'usure, on se base sur la moyenne des taux accordés sur les 3 mois précédents. 

Or, comme on est descendu à un nouveau plus bas historique, le nouveau taux d'usure en vigueur jusqu'à fin septembre est lui aussi arrivé à un plus bas historique 2,48% pour un crédit sur 20 ans, tout inclus.

Or les taux du moment commencent déjà à légèrement remonter. C'est l'effet ciseaux et les courtiers commencent déjà à avoir des dossiers qui ne passent pas. Il y a non seulement l'écart sur le taux nominal - tout le monde ne décroche pas du 1% sur 20 ans- , mais également le poids de l'assurance de prêt pour les plus de 50 ans et ceux qui ont certaines pathologies et aussi les frais de dossiers et frais de courtage parfois élevés.

                                                                          UN EXEMPLE

Prenons un exemple : Un couple de 50 ans avec 50.000 € de revenus. Ils veulent s’acheter une résidence secondaire dans laquelle ils vivront lorsqu’ils prendront leur retraite, à 250.000 €, avec 10% d’apport. Le crédit est de 250.000 € à 1,25% sur 20 ans. Le taux nominal est de 1,25%. Si on ajoute l'assurance de prêt et les frais, on arrive à 3,17%. La banque doit refuser le prêt ou proposer des solutions parfois risquées, comme opter pour une moindre couverture d'assurance. Dans ce cas mieux vaut choisir la délégation d'assurance.


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